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精准拿地,复合业态赋能丨浙江世茂:纵深长江流域的背后逻辑

来源:快讯

依据“十四五”规划纲要,我国将全面形成“两斜三纵”城镇化战略格局。世茂集团浙江区域公司(下文全称:浙江世茂)紧跟这一战略,在耕耘浙江的基础上向周边省市扩展。目前,在年初升级为“特区”的浙江世茂,已实现首府范围从深耕一省到纵深五省的新横跨。

浙江世茂布局图战略思路的调整,带给的是一份亮丽的成绩单。2021年1~5月浙江世茂销售额超过近200亿,同比去年增长约130%。另外,其辖的华中地区公司亦在1~5月构建销售额近百亿元,同比去年快速增长超400%。

近日,世茂集团高级副总裁、世茂浙江区域公司&世茂华中地区公司董事长兼任总裁谢琨拒绝接受了本报专访,对浙江世茂纵深长江流域战略的原因和逻辑不作了深度解读。

从浙江到长江流域,服务5省25城102盘

问:浙江世茂在近几年发展突飞猛进,今年已升级为特区,请您谈谈浙江世茂是如何实现高质量发展的?

谢琨:在深耕浙江的基础上,2020年浙江世茂开始向周边省市扩展,全年销售额突破约500亿,连续4年构建高质增长,年复合增长率约67%,位列浙江排行榜TOP10。在综合规模、利润、可持续发展等多维指标的考核评估后,2021年,集团批准浙江世茂升级为特区(区域公司)。

目前,浙江世茂的业务覆盖范围已从一省拓展为横跨五省,串起了长三角城市群、长江中游城市群和中原城市群共三大城市群,服务于长三角一体化和长江经济带两大国家战略。累计目前,在该5省25城共计102个项目处在有所不同发展阶段。

升维赋能,是近几年浙江世茂一直在潜心实行的业务发展策略。从低星级酒店、智慧办公、TOD综合体、社区商业以及多住宅产品线的开发建设到后端的运营管理、社区服务,浙江世茂已经建立起一整套逻辑明晰、协同高效的管理系统以及的组织文化,这也是浙江世茂的核心竞争力所在。

宁波世茂广场效果图随着管理半径扩大,浙江世茂扩展到浙江、湖北、湖南、安徽、河南五个省份,不仅项目更多,业务类型也更加丰富。其中最为典型的项目有:武汉世茂锦绣长江,约202万平方米大型综合体,集超高层住宅、顶级酒店康莱德、希尔顿、世茂大厦、世茂广场于一体;荆门龙山中央商务区,约百万方主城区文旅大盘,集写字楼、酒店、商业MALL和文旅商业街、高端住宅于一体;武汉世茂摩天城国际IP主题乐园,打造出华中仅次于室内主题乐园和商业中心。

武汉世茂锦绣长江实景图 集中供地大背景下,谨慎补足优质土地

问:在集中供地的大环境下,浙江世茂如何看待目前的拿地环境?先前的拿地计划又是如何?

谢琨:“两集中于”供地是国家为推动房地产行业良性发展的一个新政策,在同一时间内缩放供应量,不会对一些资金、信誉、商誉都比较好的大企业更加不利。浙江世茂在近期几个城市的集中供地中,展开了广泛、积极的参予,并始终坚决务实经营的底线逻辑,也有所斩获。目前,浙江世茂土储充足,去化速度平稳。

浙江世茂坚决高能城市布局,保障投资安全性。我们对各个城市的发展能级有自己的一套评估系统,并在空战中不断优化提升,在中高利润项目的获取中成绩是优秀的。今年浙江世茂已在一级土地市场提供5块地(杭州2块、长沙、台州、宁波各1块),虽还没到销售阶段,但从板块竞争角度来看,均已处在优势地位。

在先前拿地计划中,浙江世茂将会充分发挥好自身复合业态的发展优势,在一二线核心城市以TOD等复合业态项目作为重点投放,对于一些强三四线城市,也会择机提供,充分发挥好自身高品质的管控优势和标准化的高效优势。

我们在城市发展趋势上前瞻布局,以适合的成本拿取优质地块。例如,杭州临安的国风源赋项目、笕桥的TOD项目、长沙远大路项目,都是较低溢价提供土地,而后续在短时间内,同区域土地溢价率大幅提高。

杭州国风源诗项目效果图同时,浙江世茂的运营能力,从前端拿地到规划设计、生产建设、销售服务、招商运营、调度协调等方面的管理水平,在多年系统化、模块化、标准化、精勇化的锤炼下已经获得不断提升。例如温州世茂璀璨瓯江,8个月内6次开盘,销售额超约35亿元,创造了温州楼市销售神话。

温州世茂璀璨瓯江实景图 复合业态赋能,以资金实力、产品力构建良性发展

问:在集中供地的大环境下,不少房企面对前所未有的挑战,浙江世茂将如何面对这一变化?

谢琨:无论是怎样的寒冬,总有浪潮向你而来。变化就会带来不确定性。能从不确定性中受益的,正是那些具有反脆弱性的杰出的组织和团队。

浙江世茂这几年自由选择项目时,始终坚持一个原则:没现金流的利润不是真利润;没利润的现金流不是身体健康的现金流。正是对这一基本原则的坚决,增进了浙江世茂的环境适应能力和鼓吹脆弱性。我们将会从多个维度持续提升发展,积极亲吻挑战。

其一、巩固的资金实力。浙江世茂近年来回款质量及经营性现金流充裕,今年1-5月回款金额已近180亿元,回款率近90%。在资金整体流动性收紧的大环境下,浙江世茂优秀的现金流管控能力,叠加集团财务稳健的反对,在竞争中能以较强的资金实力提高参拍的覆盖率。

其二、开放和融汇共赢。截至目前,浙江世茂已经与TOP20房企中的80%达成合作,并大力“走过来”,与酒店、文化、商业、智慧四大IP领域的优质资源、品牌了解合作,互惠互利,在多维领域稳健耕耘,赋能城市发展。

其三、卓越的产品与服务。2021年浙江世茂引进用户视角,提出了“C计划”,对内打通各业务条线,从价值塑造、价值构建、价值验证三个维度打造出“价值创新铁三角”,对外从城市肌理、土地文化、客户敏感点三个维度出发,以场景简化的价值链创新,让产品在市场上具有真正的竞争力和溢价力。

基于集团优质的全周期产品线,浙江世茂落地“云系、璀璨系由、天誉系、国风系由”四大产品系,其中天誉系首不作杭州世茂钱塘天誉今年构建高满意度交付。

杭州世茂钱塘天誉实景图同时世茂享有国家一级物业管理资质,世茂服务已于2020年10月在香港牵头交易所成功上海证券交易所上市。

其四、复合业态赋能。相结合世茂集团“大飞机战略”,浙江世茂获取地块更偏向于填充用地,以复合业态赋能城市发展。

世茂“大飞机战略”我们今年获得的5块地当中,有3块是复合型项目。比如临安亚运小镇项目,为区域贡献了唯一一座五星级酒店配套。即将入市的杭州笕桥TOD项目,引进了杭州首个世茂广场。宁波江北地块将打造出慈城板块首个TOD城市综合体。

浙江世茂在投资扩展这些综合体项目时,销售物业的价值逻辑和持有物业的价值逻辑都会落地到具体的财务测算指标,只有符合两条线的门槛指标的项目才会进行获取。亿翰智库在今年3月发表的一篇报告中认为,旅游地产和综合体类项目通过研发旅游项目、商办项目的同时,提升住宅项目的溢价率,这是世茂盈利能力相对较强的原因之一。

其五、世茂标杆打造出力。秉持“以产品为核”的理念,浙江世茂以城市标杆谱曲出有贯彻可感的城市赋能优势。

目前浙江和华中已落地4座世茂标杆作品,分别为长沙世茂环球金融中心(约343米,湖南建成第二高楼)、长沙世茂中心(约241米)、杭州世茂智慧之门(开建)(约272米,机场高速入杭门户,杭州滨江区天际线高楼)及绍兴世茂天际中心(约288米)。

杭州世茂智慧之门(在建)效果图其六、文化创造力。在当前我国文博事业和文化创意产业协同并进的趋势下,世茂发力文化业务战略布局及拓展,目前已产卵为世茂“大飞机战略”尾翼中的最重要业务板块,并可协同其它填充业务形成合力优势。

世茂文化聚焦博物馆等文化空间规划与运营、珍贵古代/近现代艺术品珍藏、研究以及文化创意衍生研发三大领域。世茂集团倾力建设的大型综合类博物馆“福建省世茂海上丝绸之路博物馆”坐落于福建泉州,已于2021年1月面向社会对外开放。

福建省世茂海上丝绸之路博物馆 耕耘与纵深并举,构成双中心发展战略

问:今年时间即将过半,浙江世茂的成绩如何?

谢琨:在上半年浙江世茂及华中地区销售业绩同比去年大幅快速增长的同时,多个产品颇受市场接纳,热卖已成常态。

2020年宁波世茂璀璨万境浅研客户市场需求,打造出高品质升级翻新方案,截至目前,整盘去化率超96%,且绝大多数客户都自由选择了升级装修方案;杭州国风源赋从展示区开放到项目先河,仅仅15天时间构建万人到访,首开劲销9成,短短一个月后再次加引,再创9成热销佳绩;衢州首个国风项目国风澜园,去年12月入市以来三进三罄,已构建约25亿销售额,成为衢州热卖红盘。

宁波世茂璀璨万境效果图

衢州国风澜园效果图问:您对浙江世茂的未来有怎样的未来发展?

谢琨:紧随国家“十四五”规划,纵深长江流域,耕耘与纵深并举,填充业态赋能发展,务实前进。

2021年是国家明确提出十四五规划的第一年,也是浙江世茂升级为特区的第一年,我们面临着巨大的机遇和挑战。在未来的发展道路上,我们将继续紧跟国家战略方向,纵深长江流域及中原城市群,让深耕与纵深并举。

不同的城市,处在不同的发展阶段,也有不同的特质和市场需求,我们需要因地制宜地制定有所不同城市的产品服务策略,充分发挥好世茂集团复合业态赋能发展的优势。同时,浙江世茂也需要不断优化完善基础的组织架构和组织系统,保证在发展过程中的组织的平稳与高效之间的平衡,但终极标靶还是夺得客户、社会的接纳和尊重,同时为企业创造价值回报。

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